W ramach bloku PB egzamin na uprawnienia budowlane obejmuje zagadnienia charakterystyki energetycznej budynków oraz geodezji w procesie budowlanym. Poniżej przedstawiamy najistotniejsze kwestie wynikające z przepisów, na które warto zwrócić uwagę przygotowując się do egzaminu.
Świadectwo charakterystyki energetycznej - kiedy wymagane
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem określającym zapotrzebowanie budynku na energię. Zgodnie z art. 11 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. 2024 poz. 101), właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, a także osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, ma obowiązek przekazać odpowiednio nabywcy albo najemcy:
- świadectwo charakterystyki energetycznej - przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- kopię świadectwa (jeśli przekazano w postaci papierowej) albo wydruk (jeśli przekazano w postaci elektronicznej) - przy zawarciu umowy najmu.
Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania tego dokumentu (art. 11 ust. 4). Notariusz ma obowiązek odnotować w akcie notarialnym przekazanie świadectwa, a w przypadku jego nieprzekazania - pouczyć o karze grzywny (art. 11 ust. 6).
Kto sporządza świadectwo i jakie są wymagania
Świadectwo charakterystyki energetycznej może sporządzić wyłącznie osoba wpisana do wykazu prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa (art. 16a). Wykaz ten obejmuje osoby uprawnione, które spełniają warunki określone w art. 17, m.in.:
- posiadają pełną zdolność do czynności prawnych,
- nie były skazane prawomocnym wyrokiem za określone przestępstwa,
- ukończyły studia wyższe (np. inżynierskie, magisterskie) lub studia podyplomowe z zakresu charakterystyki energetycznej, albo posiadają uprawnienia budowlane bez ograniczeń.
Ważne jest, że świadectwa nie może sporządzać właściciel lub zarządca budynku, ani osoba, której przysługuje w tym budynku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 16). Ma to zapobiegać konfliktowi interesów.
Co zawiera świadectwo i jak długo jest ważne
Zgodnie z art. 10 ust. 1, świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera:
- dane identyfikacyjne budynku lub części budynku,
- charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku,
- zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną,
- oświadczenie osoby sporządzającej, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.
Oświadczenie to składane jest pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń i musi zawierać klauzulę: „Jestem świadomy(a) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.” (art. 10 ust. 2).
Okres ważności świadectwa wynosi 10 lat od dnia jego sporządzenia (art. 14 ust. 1). Traci ono jednak ważność przed tym terminem, jeżeli w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych uległa zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku (art. 14 ust. 2).
Kontrole systemów ogrzewania i klimatyzacji
Przepisy ustawy o charakterystyce energetycznej budynków regulują również kontrole systemów ogrzewania i klimatyzacji. Zgodnie z art. 24 ust. 1, kontrolę taką może wykonywać osoba wpisana do wykazu, o którym mowa w art. 31 ust. 1 pkt 2. Osoba ta musi spełniać wymagania określone w art. 24, a wyniki kontroli są dokumentowane w protokole sporządzanym zgodnie z art. 28 ust. 2. Niespełnienie tych wymagań lub sporządzenie protokołu niezgodnie z przepisami podlega karze grzywny (art. 41 ust. 1 pkt 6 i 7).
Geodezja w procesie budowlanym
Geodezja odgrywa kluczową rolę na różnych etapach procesu budowlanego, od przygotowania inwestycji po jej zakończenie. Podstawowym aktem prawnym jest ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2024 poz. 1151).
Mapa do celów projektowych
Mapa do celów projektowych jest niezbędna do sporządzenia projektu budowlanego. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego, projekt zagospodarowania działki lub terenu wymaga aktualnej mapy zasadniczej lub mapy do celów projektowych. Mapę taką sporządza się na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, po uprzednim zgłoszeniu prac geodezyjnych. Zasady zgłaszania prac geodezyjnych określa art. 12c ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne.
Geodezyjne wyznaczenie obiektu w terenie
Przed rozpoczęciem robót budowlanych konieczne jest geodezyjne wyznaczenie obiektu w terenie. Polega ono na przeniesieniu na grunt punktów charakterystycznych obiektu zgodnie z projektem zagospodarowania działki lub terenu. Wyznaczenie to wykonuje uprawniony geodeta, a jego wyniki są dokumentowane w szkicu wyznaczenia. Obowiązek ten wynika z przepisów prawa budowlanego oraz ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne.
Inwentaryzacja powykonawcza
Po zakończeniu budowy, przed przystąpieniem do użytkowania obiektu, wykonuje się geodezyjną inwentaryzację powykonawczą. Polega ona na pomiarze rzeczywistego położenia obiektu i jego elementów, a wyniki są przekazywane do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Inwentaryzacja powykonawcza jest niezbędna do zgłoszenia zakończenia budowy lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Ewidencja gruntów i budynków
Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) jest systemem informacyjnym obejmującym dane o gruntach, budynkach i lokalach. Prowadzona jest przez starostów (art. 6a ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne). W części dotyczącej budynków ewidencja obejmuje m.in.:
- dane identyfikacyjne budynku (np. numer ewidencyjny),
- rodzaj budynku, jego przeznaczenie,
- powierzchnię zabudowy, liczbę kondygnacji,
- materiały ścian, dachu, itp.
Dane te są aktualizowane na podstawie zgłoszeń geodezyjnych i innych dokumentów. Modernizacja ewidencji gruntów i budynków powoduje, że dane objęte modernizacją stają się danymi ewidencji i podlegają ujawnieniu w bazie danych po zatwierdzeniu projektu operatu opisowo-kartograficznego.
Na czym najczęściej się potykają
Przygotowując się do egzaminu, warto zwrócić uwagę na typowe pułapki:
- Mylenie okresu ważności świadectwa: świadectwo jest ważne 10 lat, ale traci ważność wcześniej, jeśli zmieni się charakterystyka energetyczna budynku. Pytania egzaminacyjne często sprawdzają znajomość obu zasad.
- Zakaz sporządzania świadectwa przez właściciela: art. 16 wyraźnie zabrania sporządzania świadectwa przez właściciela lub zarządcę budynku, a także przez osoby z tytułem spółdzielczego prawa do lokalu. To częsty błąd w interpretacji.
- Obowiązek przekazania świadectwa przy najmie: niektórzy kandydaci uważają, że obowiązek dotyczy tylko sprzedaży, a tymczasem art. 11 ust. 1 pkt 2 obejmuje także umowy najmu.
- Oświadczenie w świadectwie: musi być złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej i zawierać klauzulę o świadomości odpowiedzialności. Pytania mogą dotyczyć treści tego oświadczenia.
- Kary za nieprzestrzeganie przepisów: art. 41 przewiduje karę grzywny m.in. za sporządzanie świadectwa bez uprawnień, nieprzekazanie go nabywcy lub najemcy, czy za kontrolę systemów ogrzewania bez wpisu do wykazu.
- Ewidencja gruntów i budynków: pytania często dotyczą zakresu danych ewidencyjnych - warto znać szczegóły, np. że obejmują one dane o budynkach, takie jak powierzchnia zabudowy, liczba kondygnacji, czy materiały konstrukcyjne.
- Modernizacja ewidencji: dane z modernizacji stają się danymi ewidencji po zatwierdzeniu operatu, a nie od razu po wykonaniu prac. To często mylone.
Pamiętaj, że egzamin sprawdza nie tylko znajomość przepisów, ale także umiejętność ich zastosowania w praktyce. Dlatego warto przeanalizować przykładowe pytania i spróbować odpowiedzieć na nie własnymi słowami, odwołując się do konkretnych artykułów ustaw.